La règle de base : parties communes vs parties privatives
Parties communes (caves, sous-sols, escaliers, vide-ordures, gaines techniques, façade extérieure) : à la charge du SYNDIC, payé par tous les copropriétaires via les charges courantes.
Parties privatives (appartement, balcon, terrasse) : à la charge du PROPRIÉTAIRE, ou répercutables au locataire si l'infestation lui est imputable.
En pratique : 70 % des infestations d'immeuble nécessitent un traitement coordonné des deux.
Quand le syndic peut-il être obligé d'intervenir ?
1. Présence avérée dans les parties communes : le syndic doit déclencher un traitement immédiat (obligation de sécurité sanitaire — article 9 loi 1965).
2. Infestation collective signalée par plusieurs copropriétaires : convocation d'une AG extraordinaire pour voter un traitement coordonné.
3. Mise en demeure par la mairie / SCHS (Service Communal d'Hygiène et Santé).
Le syndic qui n'intervient pas malgré signalement engage sa responsabilité (action en justice possible : 'manquement à la gestion').
Charges récupérables sur le locataire
Selon le décret 87-713 du 26 août 1987 (annexe), sont récupérables :
- Entretien et réparations courantes des appareils anti-nuisibles installés (pièges, appâts permanents).
- Contrats d'entretien dans les vide-ordures.
NE SONT PAS récupérables : interventions ponctuelles d'urgence (rats, cafards), traitement après infestation, installation de nouveaux équipements.
Cas concret n°1 : rats dans les caves
Origine : parties communes. À la charge du syndic à 100 %.
Le syndic mandate un pro Certibiocide qui traite toutes les caves (privatives incluses si nécessaire) sans coût supplémentaire pour les copropriétaires.
Coût moyen : 600-2500 € selon nombre de caves, intégralement en charges générales.
Cas concret n°2 : souris dans votre appartement, immeuble sain
Origine présumée : votre appartement. À votre charge (propriétaire occupant) ou à celle du propriétaire bailleur si vous êtes locataire (responsabilité 'logement décent').
Coût : 80-150 € pour un T2-T3.
Cas concret n°3 : cafards dans plusieurs appartements
Origine : gaines techniques communes. Responsabilité partagée syndic + propriétaires.
Idéal : devis groupé pour tout l'immeuble (50 % syndic, 50 % copropriétaires concernés).
Économie : 30-50 % vs traitements individuels.
Vos questions sur ce sujet
Que faire si mon syndic refuse d'intervenir ?
1. Courrier RAR au syndic + président du conseil syndical. 2. Convoquer une AG extraordinaire (1/4 des voix). 3. Saisir le tribunal judiciaire pour 'manquement à la gestion'. 4. En urgence sanitaire : alerter la mairie (SCHS) qui peut imposer le traitement aux frais du syndic.
Les frais juridiques sont-ils récupérables ?
Oui sur condamnation : article 700 du CPC. Comptez 1500-4000 € de frais d'avocat en première instance.